Panduan Lengkap Contoh Surat Keterangan Take Over Rumah: Syarat & Tips Ampuh!

Updated: 09 Agu, 2025 • 0 • min read

Table of Contents

Pernah dengar istilah “take over rumah”? Ini adalah salah satu cara unik untuk memiliki atau melepas properti, terutama rumah yang masih dalam cicilan kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank. Proses take over ini bisa jadi solusi menarik buat kamu yang ingin segera punya rumah tanpa ribet dari awal atau buat kamu yang ingin melepas cicilan rumah tanpa harus melunasi semuanya di awal.

Take Over Rumah
Image just for illustration

Secara garis besar, take over rumah itu artinya mengalihkan atau melanjutkan cicilan KPR dari pemilik lama (pihak penjual) ke pemilik baru (pihak pembeli). Nah, agar proses ini berjalan lancar dan aman buat kedua belah pihak, surat keterangan take over rumah jadi dokumen krusial yang nggak boleh dilewatkan. Surat ini ibarat janji tertulis yang mengikat kedua belah pihak, biar nggak ada yang merasa dirugikan di kemudian hari.

Memahami Esensi Take Over Rumah¶

Take over rumah bukanlah sekadar jual beli biasa. Ada unsur pengalihan kewajiban utang KPR yang melekat pada properti tersebut. Ada dua cara utama take over yang biasanya dilakukan di Indonesia. Pertama, take over di bawah tangan atau over kredit bawah tangan, yang berarti kesepakatan langsung antara penjual dan pembeli tanpa melibatkan bank secara resmi di awal. Kedua, take over melalui bank atau oper kredit resmi, di mana bank pemberi KPR ikut serta dalam proses pengalihan ini.

Masing-masing cara punya plus minusnya sendiri, lho. Take over bawah tangan memang terkesan lebih cepat dan nggak banyak birokrasi, tapi risikonya lebih tinggi karena nama KPR di bank masih atas nama penjual. Sementara itu, take over via bank memang lebih panjang prosesnya, tapi jauh lebih aman karena kepemilikan dan kewajiban cicilan langsung beralih secara legal ke nama pembeli. Apapun pilihannya, surat keterangan take over ini adalah fondasi kesepakatan awal yang penting banget.

Komponen Penting dalam Surat Keterangan Take Over¶

Layaknya dokumen legal lainnya, surat keterangan take over rumah punya format dan komponen standar yang harus ada. Ini penting banget biar suratnya kuat di mata hukum dan jelas bagi kedua belah pihak. Yuk, kita bedah satu per satu!

Bagian Pembuka dan Identitas Pihak Terlibat¶

Di bagian paling atas, biasanya ada kop surat jika dibuat oleh instansi atau notaris. Lalu, ada judul surat yang jelas, misalnya “SURAT KETERANGAN TAKE OVER KPR” atau “SURAT PERJANJIAN PENGALIHAN HAK DAN KEWAJIBAN ATAS KPR”. Jangan lupa tanggal dan tempat surat ini dibuat.

Selanjutnya, adalah identitas lengkap para pihak. Ini krusial banget! Kamu harus mencantumkan:
* Pihak Pertama (Penjual/Pemberi Take Over): Nama lengkap, Nomor KTP, Alamat, Pekerjaan, Nomor Telepon.
* Pihak Kedua (Pembeli/Penerima Take Over): Nama lengkap, Nomor KTP, Alamat, Pekerjaan, Nomor Telepon.

Pastikan semua data ini sesuai dengan dokumen identitas resmi (KTP) mereka, ya. Kesalahan sedikit saja bisa berakibat fatal di kemudian hari.

Detail Objek Transaksi (Rumah)¶

Ini adalah bagian di mana kamu mendeskripsikan secara rinci properti yang akan di-take over. Jangan sampai ada yang terlewat! Informasi yang harus ada antara lain:
* Alamat lengkap properti: Termasuk RT/RW, Kelurahan, Kecamatan, dan Kota/Kabupaten.
* Jenis properti: Rumah tinggal, ruko, apartemen, dll.
* Luas tanah dan bangunan: Sesuai sertifikat dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan).
* Nomor Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB): Beserta nama pemilik yang tertera di sertifikat.
* Nomor IMB dan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir.
* Kondisi umum rumah: Apakah ada kerusakan, perlu renovasi, atau dalam kondisi baik. Ini penting untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

Klausul Keuangan dan Pembayaran¶

Ini mungkin bagian yang paling sensitif dan paling penting untuk diperhatikan. Di sini kamu akan merinci detail keuangan terkait take over:
* Harga jual rumah secara keseluruhan: Ini adalah total nilai rumah yang disepakati.
* Sisa pokok utang KPR di bank: Jumlah outstanding KPR yang masih harus dibayar oleh Pihak Pertama.
* Jumlah uang muka (down payment) atau pembayaran awal dari Pihak Kedua ke Pihak Pertama: Ini adalah kompensasi atas dana yang sudah dikeluarkan Pihak Pertama (cicilan yang sudah dibayar, DP awal ke bank, renovasi, dll).
* Jadwal dan metode pembayaran sisa uang muka/kompensasi: Apakah tunai, transfer, atau bertahap.
* Kewajiban melanjutkan cicilan KPR: Siapa yang akan membayar cicilan mulai kapan, dan nominal cicilan per bulan.
* Biaya-biaya lain: Seperti biaya notaris, pajak-pajak (BPHTB, PPh), biaya appraisal bank, biaya provisi bank (jika oper kredit resmi), atau biaya balik nama sertifikat. Tentukan siapa yang menanggung masing-masing biaya.

Hak dan Kewajiban Masing-masing Pihak¶

Bagian ini menjelaskan apa saja yang harus dilakukan dan apa saja yang berhak diterima oleh penjual dan pembeli.
* Kewajiban Pihak Pertama (Penjual): Menyerahkan dokumen asli terkait rumah (sertifikat, PBB, IMB, perjanjian kredit bank), memastikan cicilan KPR lancar hingga take over, membantu proses pengalihan di bank, mengosongkan rumah.
* Hak Pihak Pertama: Menerima pembayaran sesuai kesepakatan.
* Kewajiban Pihak Kedua (Pembeli): Melakukan pembayaran sesuai jadwal, melanjutkan pembayaran cicilan KPR, mengurus balik nama sertifikat, menanggung biaya-biaya yang disepakati.
* Hak Pihak Kedua: Menerima kunci rumah dan dokumen-dokumen terkait, menempati rumah setelah take over.

Klausul Lainnya yang Penting¶

Jangan lupa tambahkan beberapa klausul penting lainnya untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan:
* Jangka Waktu Perjanjian: Kapan perjanjian ini mulai berlaku dan berakhir.
* Penyelesaian Sengketa: Bagaimana jika terjadi perselisihan? Apakah akan diselesaikan secara musyawarah mufakat, mediasi, atau melalui jalur hukum?
* Force Majeure (Keadaan Memaksa): Bagaimana jika ada kejadian tak terduga (bencana alam, huru-hara) yang menghambat pelaksanaan perjanjian?
* Penutup dan Tanda Tangan: Tanggal, nama terang, tanda tangan kedua belah pihak di atas meterai Rp 10.000, serta tanda tangan saksi-saksi.

Tanda Tangan Surat
Image just for illustration

Jenis-Jenis Surat Keterangan Take Over dan Contohnya¶

Seperti yang sudah disinggung di awal, ada dua pendekatan utama dalam take over rumah, dan ini akan sedikit mempengaruhi fokus suratnya.

1. Surat Keterangan Take Over di Bawah Tangan (Over Kredit Bawah Tangan)¶

Surat ini dibuat murni antara penjual dan pembeli tanpa melibatkan bank secara resmi dalam proses pengalihan KPR. Penjual masih menjadi debitur di bank, dan pembeli membayar cicilan ke penjual atau langsung ke bank (tapi atas nama penjual). Risikonya, jika pembeli macet, nama penjual yang tercoreng di bank. Sebaliknya, jika penjual meninggal atau wanprestasi, pembeli bisa kesulitan mengklaim rumahnya.

Kapan digunakan? Biasanya untuk alasan efisiensi waktu atau menghindari birokrasi bank yang panjang. Tapi, sangat disarankan untuk melibatkan notaris agar suratnya memiliki kekuatan hukum lebih.

Contoh Struktur Penting dalam Surat Bawah Tangan:

[Kop Surat (jika ada)]

SURAT KETERANGAN PERJANJIAN PENGALIHAN HAK DAN KEWAJIBAN (TAKE OVER) KREDIT PEMILIKAN RUMAH

Nomor: [Nomor Surat, jika ada]

Pada hari ini, [Hari], tanggal [Tanggal] [Bulan] [Tahun], bertempat di [Lokasi], kami yang bertanda tangan di bawah ini:

1.  Nama           : [Nama Lengkap Penjual]
    NIK            : [Nomor KTP Penjual]
    Alamat         : [Alamat Lengkap Penjual]
    Pekerjaan      : [Pekerjaan Penjual]
    (Selanjutnya disebut sebagai "PIHAK PERTAMA" atau "PENJUAL")

2.  Nama           : [Nama Lengkap Pembeli]
    NIK            : [Nomor KTP Pembeli]
    Alamat         : [Alamat Lengkap Pembeli]
    Pekerjaan      : [Pekerjaan Pembeli]
    (Selanjutnya disebut sebagai "PIHAK KEDUA" atau "PEMBELI")

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama-sama selanjutnya disebut PARA PIHAK.

PARA PIHAK dengan ini menyatakan telah sepakat untuk melakukan perjanjian pengalihan hak dan kewajiban (take over) atas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1
OBJEK PERJANJIAN
Objek perjanjian ini adalah sebuah [jenis properti, contoh: rumah tinggal] yang terletak di:
Alamat         : [Alamat lengkap rumah]
Luas Tanah     : [Luas tanah] m² (Sesuai SHM/HGB No. [Nomor Sertifikat])
Luas Bangunan  : [Luas bangunan] m² (Sesuai IMB No. [Nomor IMB])
Sertifikat Hak : [SHM/HGB] No. [Nomor Sertifikat] atas nama [Nama Pemilik di Sertifikat].

Pasal 2
KETENTUAN TAKE OVER
1.  PIHAK PERTAMA memiliki KPR atas objek perjanjian di Bank [Nama Bank] dengan sisa pokok pinjaman sebesar Rp [Jumlah Sisa Pokok Pinjaman] (terbilang: [Terbilang Jumlah Sisa Pokok Pinjaman]) per tanggal [Tanggal Terakhir Cek Saldo KPR].
2.  PIHAK KEDUA sepakat untuk melanjutkan pembayaran cicilan KPR tersebut kepada Bank [Nama Bank] terhitung mulai cicilan bulan [Bulan] [Tahun] hingga lunas, dengan nominal cicilan per bulan sebesar Rp [Jumlah Cicilan Per Bulan].
3.  Sebagai kompensasi atas dana yang telah dikeluarkan PIHAK PERTAMA dan hak atas objek perjanjian, PIHAK KEDUA akan memberikan uang tunai kepada PIHAK PERTAMA sebesar Rp [Jumlah Uang Kompensasi] (terbilang: [Terbilang Jumlah Uang Kompensasi]).
4.  Pembayaran sebagaimana dimaksud pada ayat 3 akan dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal [Tanggal Pembayaran Kompensasi].

Pasal 3
KEWAJIBAN DAN HAK PIHAK PERTAMA
1.  PIHAK PERTAMA menjamin bahwa objek perjanjian tidak dalam sengketa, tidak dalam jaminan pihak lain selain Bank [Nama Bank], dan bebas dari sita.
2.  PIHAK PERTAMA menyerahkan seluruh dokumen asli terkait objek perjanjian (SHM/HGB, IMB, PBB, Perjanjian Kredit KPR dengan Bank [Nama Bank], dan dokumen pendukung lainnya) kepada PIHAK KEDUA setelah pembayaran kompensasi diterima penuh.
3.  PIHAK PERTAMA bersedia memberikan bantuan penuh dan menandatangani dokumen yang diperlukan jika PIHAK KEDUA akan mengajukan oper kredit secara resmi ke bank di kemudian hari.
4.  PIHAK PERTAMA berhak menerima pembayaran kompensasi dari PIHAK KEDUA.

Pasal 4
KEWAJIBAN DAN HAK PIHAK KEDUA
1.  PIHAK KEDUA berkewajiban untuk membayar cicilan KPR tepat waktu setiap bulan kepada Bank [Nama Bank] sesuai kesepakatan.
2.  PIHAK KEDUA berkewajiban untuk menjaga dan merawat objek perjanjian.
3.  PIHAK KEDUA berhak menempati objek perjanjian setelah pembayaran kompensasi dan penyerahan kunci.
4.  PIHAK KEDUA berkewajiban menanggung seluruh biaya PBB dan iuran lingkungan (jika ada) terhitung sejak penyerahan kunci.

Pasal 5
PENYELESAIAN SENGKETA
Apabila terjadi perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian ini, PARA PIHAK sepakat untuk menyelesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika musyawarah tidak mencapai mufakat, PARA PIHAK sepakat untuk menyelesaikannya melalui jalur hukum yang berlaku di [Pengadilan Negeri yang disepakati].

Pasal 6
LAIN-LAIN
Hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur kemudian dalam adendum yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Demikianlah surat perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) asli, masing-masing bermeterai cukup dan memiliki kekuatan hukum yang sama, untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

[Tempat], [Tanggal]

PIHAK PERTAMA                                          PIHAK KEDUA
(PENJUAL)                                            (PEMBELI)

[Materai Rp 10.000]                                  [Materai Rp 10.000]

(Nama Lengkap Penjual)                               (Nama Lengkap Pembeli)

SAKSI-SAKSI:

1. [Nama Saksi 1]                                   2. [Nama Saksi 2]
   (Tanda Tangan)                                     (Tanda Tangan)

2. Surat Keterangan Take Over Melalui Bank (Oper Kredit Resmi)¶

Ini adalah metode take over yang paling aman dan disarankan. Pembeli akan mengajukan KPR baru ke bank untuk melunasi sisa KPR penjual. Dengan kata lain, pembeli mengajukan permohonan kredit baru ke bank dan bank akan mengambil alih jaminan (sertifikat) dari penjual setelah KPR lama lunas. Proses ini melibatkan banyak pihak: penjual, pembeli, bank asal, bank baru (jika beda bank), dan notaris/PPAT.

Surat Keterangan di sini biasanya bukan surat take over secara langsung, melainkan Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau Surat Kuasa Jual yang dibuat di hadapan notaris, sebagai dasar bahwa kedua belah pihak sepakat untuk melakukan jual beli dan take over melalui prosedur bank. Bank kemudian akan melakukan appraisal dan analisis kelayakan calon pembeli. Jika disetujui, bank akan memproses pelunasan KPR penjual dan pencairan KPR untuk pembeli.

Kapan digunakan? Jika kamu ingin proses yang sah di mata hukum dan bank, serta kepemilikan dan kewajiban langsung beralih atas nama pembeli. Ini wajib kalau bank meminta pengalihan secara resmi.

Peran Surat Keterangan: Dalam skenario ini, surat keterangan antara penjual dan pembeli lebih berfungsi sebagai memorandum of understanding atau perjanjian awal yang menyatakan kesepakatan mereka untuk mengajukan oper kredit ke bank. Surat resminya nanti akan berupa Akta Jual Beli (AJB) dan Akta Pengalihan Hak Tanggungan yang dibuat oleh notaris/PPAT.

Contoh Struktur Penting dalam Surat Pengajuan Oper Kredit ke Bank (MoU Awal):
Surat ini mirip dengan yang di atas, tapi ada penekanan pada proses bank.

[Kop Surat (jika ada)]

SURAT PERJANJIAN PENGAJUAN OPER KREDIT RUMAH

Nomor: [Nomor Surat, jika ada]

Pada hari ini, [Hari], tanggal [Tanggal] [Bulan] [Tahun], bertempat di [Lokasi], kami yang bertanda tangan di bawah ini:

1.  Nama           : [Nama Lengkap Penjual]
    NIK            : [Nomor KTP Penjual]
    Alamat         : [Alamat Lengkap Penjual]
    Pekerjaan      : [Pekerjaan Penjual]
    (Selanjutnya disebut sebagai "PIHAK PERTAMA" atau "PENJUAL")

2.  Nama           : [Nama Lengkap Pembeli]
    NIK            : [Nomor KTP Pembeli]
    Alamat         : [Alamat Lengkap Pembeli]
    Pekerjaan      : [Pekerjaan Pembeli]
    (Selanjutnya disebut sebagai "PIHAK KEDUA" atau "PEMBELI")

PARA PIHAK dengan ini menyatakan telah sepakat untuk melakukan jual beli dan pengalihan KPR (oper kredit) atas objek properti di bawah ini:

Pasal 1
OBJEK JUAL BELI DAN OPER KREDIT
Objek perjanjian ini adalah sebuah [jenis properti, contoh: rumah tinggal] yang terletak di:
Alamat         : [Alamat lengkap rumah]
Luas Tanah     : [Luas tanah] m² (Sesuai SHM/HGB No. [Nomor Sertifikat])
Luas Bangunan  : [Luas bangunan] m² (Sesuai IMB No. [Nomor IMB])
Sertifikat Hak : [SHM/HGB] No. [Nomor Sertifikat] atas nama [Nama Pemilik di Sertifikat].

Pasal 2
KETENTUAN JUAL BELI DAN OPER KREDIT
1.  PIHAK PERTAMA menjual dan mengalihkan hak atas objek properti kepada PIHAK KEDUA dengan harga jual sebesar Rp [Harga Jual Total] (terbilang: [Terbilang Harga Jual Total]).
2.  PIHAK KEDUA akan melakukan pembayaran uang muka kepada PIHAK PERTAMA sebesar Rp [Jumlah Uang Muka] (terbilang: [Terbilang Jumlah Uang Muka]) pada tanggal [Tanggal Pembayaran Uang Muka].
3.  Sisa pembayaran harga jual akan dipenuhi PIHAK KEDUA melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank [Nama Bank Pilihan Pembeli].
4.  PIHAK PERTAMA bersedia membantu dan bekerja sama sepenuhnya dalam proses pengajuan oper kredit di Bank [Nama Bank Pilihan Pembeli] hingga KPR PIHAK PERTAMA lunas dan KPR PIHAK KEDUA disetujui.
5.  Seluruh biaya terkait pengurusan oper kredit di bank (appraisal, provisi, administrasi) serta biaya notaris/PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli dan Balik Nama Sertifikat akan ditanggung oleh [PIHAK KEDUA/PARA PIHAK sesuai kesepakatan].

Pasal 3
SYARAT DAN KONDISI
1.  Perjanjian ini batal demi hukum jika pengajuan KPR PIHAK KEDUA tidak disetujui oleh Bank [Nama Bank Pilihan Pembeli]. Dalam hal ini, uang muka yang telah diterima PIHAK PERTAMA akan dikembalikan sepenuhnya kepada PIHAK KEDUA.
2.  PIHAK PERTAMA menjamin bahwa objek perjanjian bebas dari sengketa, sita, atau hak pihak ketiga lainnya, kecuali hak tanggungan Bank [Nama Bank KPR Penjual].
3.  PIHAK PERTAMA berkewajiban untuk membayar cicilan KPR hingga proses oper kredit disetujui bank dan dana KPR PIHAK KEDUA dicairkan untuk pelunasan KPR PIHAK PERTAMA.

Pasal 4
PENUTUP
Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) asli, bermeterai cukup, dan memiliki kekuatan hukum yang sama.

[Tempat], [Tanggal]

PIHAK PERTAMA                                          PIHAK KEDUA
(PENJUAL)                                            (PEMBELI)

[Materai Rp 10.000]                                  [Materai Rp 10.000]

(Nama Lengkap Penjual)                               (Nama Lengkap Pembeli)

SAKSI-SAKSI:

1. [Nama Saksi 1]                                   2. [Nama Saksi 2]
   (Tanda Tangan)                                     (Tanda Tangan)

Proses Take Over Rumah: Langkah Demi Langkah¶

Memahami proses take over itu penting biar kamu bisa mempersiapkan diri. Ini gambaran umumnya:

Penjajakan dan Kesepakatan Awal: Penjual dan pembeli bertemu, membahas detail properti, sisa cicilan, harga take over, dan kompensasi awal. Ini tahap penentuan “cocok apa nggak”.
Verifikasi Dokumen: Pembeli wajib cek legalitas rumah (sertifikat, IMB, PBB), riwayat cicilan penjual ke bank (jangan sampai ada tunggakan), dan kondisi rumah. Penjual juga memastikan kelengkapan dokumennya.
Penyusunan Surat Keterangan/Perjanjian Awal: Di sinilah contoh surat yang kita bahas di atas mulai berfungsi. Surat ini jadi bukti kesepakatan kedua belah pihak. Disarankan banget untuk melibatkan notaris sejak tahap ini.

Image just for illustration
Proses Pengajuan ke Bank (Khusus Oper Kredit Resmi): Jika via bank, pembeli mengajukan KPR ke bank pilihannya. Bank akan melakukan appraisal rumah dan analisis kelayakan finansial pembeli. Ini bisa memakan waktu berminggu-minggu bahkan berbulan-bulan.
Pelunasan KPR Lama & Pencairan KPR Baru: Jika pengajuan KPR pembeli disetujui, bank pembeli akan melunasi sisa KPR penjual. Kemudian, sisa dana KPR akan dicairkan kepada pembeli (atau ke penjual, tergantung kesepakatan).
Penandatanganan Akta di Notaris/PPAT: Setelah KPR lama lunas, sertifikat akan keluar dari bank. Lalu, akan dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dan Akta Pengalihan Hak Tanggungan oleh notaris/PPAT. Di sini, kepemilikan dan kewajiban secara resmi beralih ke nama pembeli.
Balik Nama Sertifikat: Notaris/PPAT akan mengurus balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Serah Terima Kunci dan Dokumen: Setelah semua beres, serah terima kunci dan dokumen-dokumen asli dilakukan. Selamat, rumah sudah resmi beralih tangan!

```mermaid
graph TD
A[Penjajakan & Kesepakatan Awal] → B{Pilih Metode Take Over?};
B – Bawah Tangan → C1[Penyusunan Surat Keterangan Take Over (dengan/tanpa Notaris)];
C1 → D1[Pembayaran Kompensasi & Pengalihan Hak (Tidak Resmi)];
D1 → E[Serah Terima Kunci & Dokumen];

B -- Oper Kredit Resmi (Via Bank) --> C2[Penyusunan Perjanjian Awal/MoU];
C2 --> D2[Pengajuan KPR Pembeli ke Bank];
D2 --> F{KPR Disetujui?};
F -- Ya --> G[Pelunasan KPR Penjual oleh Bank Pembeli];
G --> H[Penandatanganan AJB & Akta Pengalihan Hak Tanggungan di Notaris/PPAT];
H --> I[Proses Balik Nama Sertifikat di BPN];
I --> J[Serah Terima Kunci & Dokumen];
F -- Tidak --> K[Perjanjian Batal, Uang Muka Dikembalikan];

```

Tips Anti Ribet Saat Take Over Rumah¶

Proses take over memang kelihatan rumit, tapi bisa kok diatasi dengan persiapan matang. Ini beberapa tips biar nggak ribet:

Lakukan Due Diligence: Jangan malas! Cek sendiri atau minta bantuan notaris untuk memverifikasi keaslian sertifikat, IMB, dan status PBB. Pastikan tidak ada tunggakan pajak. Minta mutasi rekening cicilan KPR dari penjual untuk memastikan dia tidak ada tunggakan.
Libatkan Ahli Hukum: Sangat, sangat disarankan untuk menggunakan jasa notaris/PPAT sejak awal. Mereka bisa membantu menyusun surat perjanjian yang kuat, memastikan legalitas transaksi, dan mengurus semua dokumen. Biaya notaris mungkin terasa mahal, tapi sebanding dengan keamanan yang kamu dapatkan.
Pahami Semua Biaya: Selain harga take over, akan ada biaya notaris, pajak (PPh penjual, BPHTB pembeli), biaya provisi bank, biaya appraisal, dan biaya balik nama. Pastikan siapa yang menanggung masing-masing biaya sudah jelas di surat perjanjian.
Jangan Terburu-buru: Ambil waktu yang cukup untuk memverifikasi semuanya. Jangan mudah tergoda dengan penawaran “murah” atau “cepat” yang ternyata mengabaikan prosedur hukum.
Dokumentasikan Semuanya: Setiap pembayaran, setiap pertemuan, setiap dokumen yang diserahkan, pastikan ada bukti tertulisnya. Foto, video, atau kuitansi bisa jadi alat bukti yang kuat.
Komunikasi yang Jelas: Pastikan kedua belah pihak selalu berkomunikasi secara terbuka dan transparan. Jika ada hal yang tidak jelas, langsung tanyakan dan minta penjelasan.
Perhatikan Kondisi Rumah: Sebelum sepakat, luangkan waktu untuk mengecek kondisi fisik rumah secara detail. Apakah ada perbaikan yang dibutuhkan? Siapa yang akan menanggung biayanya? Lebih baik jika ada klausul tentang kondisi ini di surat perjanjian.

Risiko dan Cara Mengurangi Risiko¶

Seperti transaksi besar lainnya, take over rumah juga punya risiko.

Risiko Take Over Bawah Tangan:
- Penjual Wanprestasi: Setelah uang diterima, penjual tidak mau membantu proses selanjutnya atau malah mengklaim rumahnya lagi.
- Penjual Meninggal Dunia: KPR masih atas nama penjual, sehingga rumah bisa jadi rebutan ahli waris, dan pembeli kesulitan mengklaim haknya.
- KPR Macet: Jika pembeli telat atau tidak bayar cicilan, nama penjual yang akan masuk daftar hitam Bank Indonesia (BI Checking/SLIK OJK).
- Sertifikat Tidak Beralih: Pembeli tidak memiliki sertifikat atas namanya, sehingga tidak punya kepastian hukum atas kepemilikan rumah.
- Cara Mengurangi Risiko: Libatkan notaris untuk membuat PPJB atau surat kuasa jual yang dilegalisir. Minta surat pernyataan dari ahli waris jika penjual sudah tua. Segera ajukan oper kredit resmi ke bank begitu ada kesempatan.
Risiko Gagal Oper Kredit di Bank:
- Pembeli Tidak Lolos Kriteria Bank: Penghasilan tidak mencukupi, riwayat kredit buruk (SLIK OJK), atau usia tidak memenuhi syarat.
- Harga Appraisal Bank Rendah: Nilai rumah yang dinilai bank lebih rendah dari harga take over, sehingga jumlah pinjaman yang disetujui tidak cukup untuk melunasi sisa KPR penjual.
- Cara Mengurangi Risiko: Pembeli perlu memastikan kondisi finansialnya sehat dan riwayat kreditnya bersih. Lakukan survei harga properti di sekitar lokasi untuk mendapatkan gambaran nilai appraisal yang realistis. Sertakan klausul pembatalan perjanjian jika KPR tidak disetujui bank.

Fakta Menarik Seputar Take Over Rumah¶

Di Indonesia, take over rumah atau oper kredit sudah jadi praktik umum, terutama di kota-kota besar. Ini karena harga properti yang terus naik dan proses KPR dari awal yang kadang terasa panjang.
Banyak bank sebenarnya tidak terlalu suka dengan oper kredit bawah tangan karena risikonya tinggi bagi mereka. Itulah mengapa mereka selalu menyarankan oper kredit resmi atau jual beli biasa.
Meskipun tidak diatur secara spesifik dalam undang-undang, perjanjian take over bawah tangan yang dibuat di hadapan notaris (dilegalisasi atau dibuat dalam bentuk akta) bisa menjadi alat bukti yang kuat di pengadilan.
Penting untuk diingat, pajak PPh penjual dan BPHTB pembeli tetap harus dibayar meskipun proses take over dilakukan di bawah tangan. Ini terkait dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan yang wajib dilaporkan ke negara. Jangan sampai terlelewat, ya!

Take over rumah bisa jadi solusi cerdas untuk memiliki properti impian atau melepas beban cicilan yang memberatkan. Namun, seperti semua transaksi besar, butuh ketelitian, pemahaman, dan yang paling penting, dokumen legal yang kuat seperti surat keterangan take over rumah ini. Jangan pernah meremehkan kekuatan surat di atas meterai!

Nah, bagaimana menurutmu? Apakah kamu punya pengalaman menarik seputar take over rumah? Atau ada pertanyaan lain terkait contoh surat keterangan take over rumah ini? Jangan sungkan untuk berbagi di kolom komentar di bawah, ya! Mari kita diskusi!

Contoh Jenis Surat